Dnes možno viac ako v kedykoľvek v minulosti ľudia zostávajú bývať v bytoch, kupujú byty pre trvalé bývanie, alebo ako investičné na prenájom. Ako všetko navôkol, aj priestory bytov starnú a vychádzajú z módy. Preto je prirodzené že si ich chcú majitelia prispôsobiť vlastným potrebám a vkusu.
Veľa z týchto majiteľov, horlivých po rýchlej úprave “svojho” majetku ani netuší, aké majú povinnosti, čo sa týka stavebného zákona, predpisov bytových družstiev, susedov a už vôbec nie, aký vplyv majú stavebné úpravy na statiku bytových domov.
Preto sa vám budem snažiť v tomto článku danú tému trochu priblížiť.
O bytových domoch ako takých
Na území Slovenskej republiky sa od päťdesiatych rokov až do deväťdesiatych rokov postavilo vyše 644 000 bytových jednotiek v rôznych typoch bytových domov. Tieto bytové domy majú panelový (4-6 podlažný), alebo vežový (až 12 podlažný) konštrukčný systém a ľudovo sa nazývajú “paneláky a činžiaky”. Okrem tohto typu bytového domu možno nájsť v mestách aj murované bytové domy. Tie sú väčšinou ešte staršie ako tie panelové.
Keďže je panelových a vežových bytových domov najviac, budem sa v článku zaoberať najme nimi a budem ich nazývať jednotným názvom panelové bytové domy (PBD). Najrozšírenejším typom z panelových konštrukčných systémov, ktorý sa staval na Slovensku je konštrukčný typ s označením T06B. Tento konštrukčný typ tvorí až 42,2% podiel na celkovom množstve postavených panelových bytov na Slovensku. Je ich viac ako 290 000. Častokrát môžete za označením T06B vidieť dvojicu písmen označujúcu mesto pre ktoré bol konštrukčný systém upravený. Napríklad T06B – ZA ktorý sa staval, ako naznačuje označenie, najmä v Žilinskom kraji.
Panelové bytové domy tvoria väčšinou radové alebo doskové sústavy a pozostávajú z priečneho nosného systému doplneného o pozdĺžne stužujúce steny. Bodové a vežové panelové bytové domy majú nosný systém kombinovaný, pozostávajúci z na seba kolmých stien. Tieto konštrukčné systémy a stavebné sústavy boli v minulosti navrhované v inštitúciách, ako: Krajské projektové ústavy, Štátny projektový a typizačný ústav (ŠPTÚ), alebo po zavedení výpočtovej techniky, Studijní typizační ústav Praha (STÚ), ako typové projekty so špecifickými zaťažovacími schémami a geometriou.
Panelové sústavy tvoria systém vertikálnych a horizontálnych konštrukcií, ktoré fungujú ako celok a každý zásah do tejto sústavy môže nepriaznivo ovplyvniť celý objekt. Preto je veľmi dôležité, aby sa k zásahom do konštrukcií (nielen nosných) panelových bytových domov pristupovalo veľmi zodpovedne.
Vedeli ste že?
Ako ste si už v úvode článku mohli všimnúť slovo: svojho, som pri opise majetku vlastníka bytu zámerne vložil do uvodzoviek. Pretože keď vlastníte byt, nevlastníte jeho steny, ale len ten priestor ktorý ohraničujú. Steny a celkovo nosný systém s konštrukciami vlastnia všetci rovnakým dielom. Preto by ste si mali pri každom zásahu do konštrukcií zaobstarať schválenie vášho zámeru od väčšiny vlastníkov bytového domu.
Chcem rekonštruovať. Aké mám povinnosti?
Ak sa chcete pustiť do rekonštrukcie bytu v závislosti od rozsahu rekonštrukcie, by ste sa mali zaoberať rôznymi povinnosťami. Týchto povinností je hneď niekoľko a v nasledujúcom texte si povieme aj to, prečo by ste tieto povinnosti nemali obchádzať.
Stavebný zákon rozlišuje rozsah stavebných prác kedy je nutné stavebný zámer len ohlásiť a rozsah pri ktorom je nutné vyhotovenie posudku a stavebné povolenie. Pri posudzovaní zásahov do nosných konštrukcií môžeme teda vychádzať z platného (Stavebného zákona) Zákona 50/1976 Zb. v znení neskorších predpisov, ktorý uvádza:
§54 :
Stavby, ich zmeny a udržiavacie práce na nich sa môžu uskutočňovať iba podľa stavebného povolenia alebo na základe ohlásenia stavebnému úradu.
§55:
- Stavebné povolenie sa vyžaduje, pokiaľ tento zákon a vykonávacie predpisy k nemu alebo osobitné predpisy neustanovujú inak, pri stavbách každého druhu bez zreteľa na ich stavebno-technické vyhotovenie, účel a čas trvania; stavebné povolenie sa vyžaduje aj pri zmene stavieb, najmä pri prístavbe, nadstavbe a pri stavebných úpravách.
- Ohlásenie stavebnému úradu postačí
c) pri stavebných úpravách, ktorými sa podstatne nemení vzhľad stavby, nezasahuje sa do nosných konštrukcií stavby, nemení sa spôsob užívania stavby a neohrozujú sa záujmy spoločnosti;
d) pri udržiavacích prácach, ktoré by mohli ovplyvniť stabilitu stavby, požiarnu bezpečnosť stavby, jej vzhľad alebo životné prostredie a pri všetkých udržiavacích prácach na stavbe, ktorá je kultúrnou pamiatkou
Viac sa môžete dočítať priamo v stavebnom zákone tu: https://www.slov-lex.sk/stavebny zakon
Na základe vyššie uvedeného uvedeného môžeme zjednodušene povedať, že: ak chceme zasahovať do nosných konštrukcií a konštrukcií ktoré nejako zmenia vzhľad objektu, musíme mať stavebné povolenie. Ak nebudeme zasahovať do nosných konštrukcií a plánovanou stavebnou úpravou sa neovplyvní stabilita stavby, alebo sa naše úpravy radia len do udržiavacích prác, bude nám stačiť obyčajné ohlásenie.
Pomerne jednoducho znejúci text zákona má v praxi jeden háčik. Málokto vie, kedy sa jedná o udržiavacie práce a kedy stavebný zásah už môže ovplyvniť statiku stavby. Rovnako bežný človek nemá ako zistiť, ktorá stena je nosná a ktorá nie. Umakart asi spozná každý, no pri 12, alebo 15 cm hrubej stene by si mnohí povedali, že je to priečka a pritom to môže byť nosný panel.
Tu si začnem prihrievať polievku a poradím vám, kto sa v týchto veciach vyzná. Sú to statici. Pre niektoré úkony postačí posudok od statika a pri zložitejších zásahoch sa vyžaduje posudok od autorizovaného statika (stavebného inžiniera).
Statik by vám mal vedieť vyhotoviť posudok, kde zhodnotí, či je váš stavebný zámer možný alebo nie, prípade vám môže ukázať aké sú možnosti. Tu však musím zároveň upozorniť, že žiadny statik nie je všemocný a niektoré vaše zámery zmetie zo stola. Nie preto, že by vám nechcel pomôcť, ale preto, že je to veľké riziko z hľadiska celkovej stability posudzovaného objektu, preto takýto zásah neodporučí.
Z vyššie uvedeného vyplýva, že môže nastať situácia, kedy si zaplatíte za posudok a vy aj tak nebudete môcť realizovať svoj zámer. Preto by ste sa o možnostiach rekonštrukcií v bytoch mali informovať zavčasu. Predtým ako byt v bytovom dome kúpite, alebo predtým ako sa pustíte do príprav. Nemusí to ihneď znamenať, že budete musieť platiť celý posudok, ktorého cena začína v závislosti od rozsahu stavebných úprav v rámci bytu pri 100€. Statik vám môže dať informáciu o vašich možnostiach v rámci jednej konzultácie, či emailovej komunikácie, kde sa zmestíte do hodinovej sadzby za konzultácie.
Vyššie sme si stručne opísali povinnosti vyplývajúce zo zákona, no tými to nekončí. Sú tu ešte povinnosti ktoré vychádzajú z pravidiel stanovených správcom bytového domu a musia ich dodržiavať všetci vlastníci bytov. Tieto pravidlá môžu byť rôzne. Najčastejšie však bytové domy spravuje nejaké bytové družstvo. U správcu bytového domu si treba vždy zistiť, aké dokumenty a povolenia musíte doložiť, aby ste mohli realizovať svoj stavebný zámer.
Bežnými požiadavkami pri rekonštrukciách bytov je doloženie ohlásenia, alebo stavebného povolenie zo stavebného úradu, vyplnené tlačivá o stavebných úpravách a písomný súhlas väčšiny vlastníkov ostatných bytov, alebo len vlastníkov susedných bytov.
Na záver tejto kapitoly spomeniem ešte povinnosti dodržať BOZP pri stavebných prácach, zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a rešpektovať čas pokoja, aj napriek tomu čo hovoria legendy: že sú steny ráno o piatej a večer o jedenástej mäkšie.
Kategórie stavebných úprav
Ako som už vyššie spomínal. Je rozdiel či ideme meniť podlahu, alebo búrať nový otvor do steny, či demontovať priečku.
Byty sú čoraz drahšie a preto nie je divu, že sa ich ľudia snažia nafúknuť nejakou stavebnou úpravou. Železobetón a murivo však nie su naťahovacie a preto odporúčam všetkým, aby sa o svojich zámeroch aspoň vo forme jednej konzultácie pobavili s architektom.
Architekt vám bude vedieť povedať veľa užitočných vecí a pomôže vám správne navrhnúť dispozíciu. Jedno stretnutie s architektom vám môže ušetriť veľa búracích prác a rôznych nepríjemností s vedením inštalácií. Okrem toho vás bude vedieť sprevádzať aj spomínaným povolovacím procesom.
Späť ku stavebným úpravám. Stavebné úpravy môžeme rozdeliť do troch kategórií.
Stavebné úpravy kategórie A
Do tejto kategórie spadajú najmä úpravy charakterizované ako udržiavacie práce. Z hľadiska vplyvu na konštrukcie domu nemajú zásadný negatívny význam. Statik pri posúdení týchto úprav len potvrdí, že úprava nemá žiadny alebo len minimálny vplyv na konštrukcie riešeného bytového domu.
Najčastejšími stavebnými úpravami spadajúcimi do kategórie A sú najmä tieto:
- výmena povrchových vrstiev podlahy pri dodržaní pôvodnej hmotnosti a akustických vlastností;
- výmena vedení EL, ÚK a ZTI za podmienky, že nové otvory v stropoch a stenách neprekročia rozmer 80 / 80 mm a pri ich realizácii sa neporuší výstuž príslušnej konštrukcie a nezasiahne sa do stykov nosných panelov;
- výmena okien pri dodržaní ich tvaru, farby a hmotnosti;
- výmena zárubní vnútorných dverí za podmienky, že pri odobratí pôvodných zárubní sa neporuší konštrukcia stien a priečok.
Stavebné úpravy kategórie B
V kategórií B sa už bavíme o zásahoch do nosných konštrukcií domov. Stále však nevyžadujú stavebné povolenie, len ohlásenie. To musí obsahovať statický posudok dotknutých konštrukcií vyhotovený statikom, vyjadrenie statika (body 3, 4 v tabuľke) alebo statický posudok s výpočtom vyhotovený autorizovaným stavebným inžinierom (statikom)(body 5 až 10 v tabuľke). V tabuľke nižšie sú uvedené jednotlivé stavebné úpravy spadajúce do kategórií podľa ich vplyvu na konštrukciu budovy.
Stavebné úpravy kategórie C
Do kategórie C patria rozsiahle a zložité stavebné úpravy zasahujúce do nosných konštrukcií s vplyvom na celý objekt a jeho stabilitu. Je nutné vyhotoviť komplexný statický výpočet celého objektu obsahujúci overenie účinkov na stav všetkých dielcov a spojov nosných konštrukcií. Statický výpočet vyhotovuje autorizovaný statik. Príklady týchto stavebných úprav sú uvedené v tabuľke nižšie.
Tabuľka je prevzatá z publikácie [1].
Čo sa môže stať
V žiadnom prípade nechcem maľovať čerta na stenu, no práve v prípade stavebných zásahov do panelových bytových domov, ktoré už majú svoj vek, nejednu prerábku za sebou a obyvateľstvom rôzneho spektra, treba dodržiavať zákony a predpisy. Z hľadiska všeobecnej bezpečnosti, vlastnej bezpečnosti, ale aj z hľadiska zachovania dobrých susedských vzťahov či ušetrenia nemalej sumy za pokutu a množstva času strávených na úradoch a súdoch.
Kde sa tieto hrozby vzali?
Ohrozenie všeobecnej bezpečnosti môže nastať, ak sa niekoľko majiteľov bytov rozhodne zasiahnuť do nosných panelov, bez vyhotovenia statického posudku a ohlásenia stavebných úprav v rámci jedného bytového domu. Takto oslabený nosný systém bytového domu môže v prípade silného nárazového vetra podľahnúť tomuto zaťaženiu a zrútiť sa.
To bol asi ten najkatastrofickejší scenár, no z amatérskych stavebných úprav rodinných domov poznáme prípady, kedy sa stropy domov zlomili na polovicu, pretože si majitelia neoverili, či búrajú priečku, alebo nosnú stenu.
Nie všetky neodborné zákroky končia pádom konštrukcie. Veľmi častým javom, no stále veľmi nepríjemným, je popraskanie stien u susedov nad bytom, kde sa realizuje stavebný zásah. Častokrát aj odstránenie nenosnej priečky spôsobí dosadnutie stropov a následné prasknutie, či oddelenie priečky od stropu o podlažie vyššie.
Podobný jav nastáva aj pri odborných a povolených úpravách, no v tomto prípade je investor a susedia o možnosti výskytu tohto problému informovaní a v dokumentácií je uvedené, že ak jav nastane, je investor povinný urobiť v susedných bytoch nápravu škody.
Asi mi uznáte za pravdu že neexistuje veľa stavebných prác, ktoré by sa zaobišli bez zvýšeného hluku. Preto nie je možné, aby sa o rekonštrukcií vykonávanej v byte nikto nedozvedel. Z praxe môžem povedať že, v každom bytovom dome sa nájde nejaký citlivejší obyvateľ, ktorý vás prinajlepšom upozorní. V opačnom prípade vás hneď udá a vy sa ocitnete vo veľmi zdĺhavom kolotoči vyšetrovania, súdov a iných problémov súvisiacich s porušovaním zákonov a predpisov.
Odporúčania na záver
Na záver by som vám odporučil neváhať osloviť architekta a statika a konzultovať s ním váš stavebný zámer.
Zároveň odporúčam dodržiavať zákony, predpisy a pravidlá týkajúce sa stavebných úprav bytov a to najmä:
- Zákon č. 50/1976 Zb. v znení neskorších predpisov (Stavebný zákon)
- Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov
- Zákon č. 124/2006 Z. z. o bezpečnosti a ochrane zdravia pri práci
- Predpisy stanovené správcom bytového domu, alebo predpisy stanovené predstavenstvom vlastníkov bytov v bytovom dome (pravidlá zmluvy o výkone správy, pravidlá domového poriadku a iné vnútorné predpisy a prijaté rozhodnutia)
Použité zdroje:
- https://www.slov-lex.sk/domov
- [1] Zásahy do nosných konštrukcií panelových bytových domov – Ministerstvo výstavby a regionálneho rozvoja SR – 2008 Bratislava
Ďakujem.
Autor: Ing. Peter Hollý