V minulosti bolo normálne, že si ľudia stavali svoje príbytky svojpomocne. Z materiálov toho nebolo veľa na výber a technológie ktoré sa používali boli už rokmi overené a skoro každý aspoň trochu zručný chlap mal so stavaním domu nejaké skúsenosti. Rodiny a susedia si navzájom pomáhali a tak sa dokázalo ušetriť veľa financií hlavne na práci.
Projekty rodinných domov boli často jednotné a v rámci jednej lokality, či obce sa používali tri či štyri varianty. Podrobnosť projektov bola vzhľadom na dobu veľmi dobrá. Projektové dokumentácie by sme mohli prirovnať k dnešným projektom typových domov. Sú lacné a postačujú pre hocijakú realizačnú firmu zaoberajúcu sa výstavbou rodinných domov.
Doba sa však za posledných 20 rokov zmenila a s ňou sa radikálne zmenil aj spôsob výstavby rodinných domov. Zmeny nastali hlavne v stavebných materiáloch, technologických postupoch, technickom zariadení domov a v neposlednom rade v nárokoch na energetickú hospodárnosť budov na bývanie.
Výstavba kvalitného a ekonomicky fungujúceho domu je hlavne o správnom riešení a vyhotovení detailov. Tých sa v moderných domoch nachádza nespočetné množstvo a preto je vhodné, mať ich vyriešené už v projekte.
Detaily sú práve jedným z 5 dôvodov, prečo sa neoplatí šetriť na projekte hocijakej stavby, nielen rodinného domu.
V krátkosti k stupňom projektovej dokumentácie
Na Slovensku rozlišujeme niekoľko stupňov projektovej dokumentácie stavieb (ďalej len: PD). Potreba vypracovať niektorý zo stupňov sa odvíja od účelu a štádia stavebného procesu v ktorom sa práve nachádzame. Aby sme sa v článku lepšie orientovali, stručne si jednotlivé typy PD popíšeme:
Architektonická štúdia (AS)
Schematická, avšak veľmi dôležitá fáza projektu v ktorej sa navrhuje hlavné dispozičné riešenie stavby a jej prevádzka. Rieši celkový obraz stavby, osadenie v teréne, členenie, použité materiály a zohľadňuje požiadavky investora. Jej cieľom nie je detail, ale grafické vyobrazenie zámeru.
Dokumentácia pre vydanie územného rozhodnutia (DUR)
Dokumentácia rieši hlavne širšie vzťahy ako: osadenie stavby na pozemku, súlad s územným plánom obce, dodržanie odstupových vzdialeností, súlad s urbanistickými činiteľmi a iné. Spolu so žiadosťou na vydanie rozhodnutia o umiestnení stavby sa doručí na stavebný úrad. Ten započne územné konanie ktorého výsledkom je územné rozhodnutie. Za určitých podmienok sa môže DUR zlúčiť so stavebným konaním. Ak sa tieto stupne nemôžu zlúčiť, musí sa k žiadosti o vydanie stavebného povolenie doložiť kladné vyjadrenie o umiestnení stavby.
Vzor žiadosti o vydanie územného rozhodnutia: ŽOVUR
Dokumentácia pre stavebné povolenie (DSP)
Tento stupeň PD často vychádza práve z architektonickej štúdie. Je potrebný pre začatie stavebného konania: Po úspešnom stavebnom konaní, stavebný úrad vydá stavebné povolenie. To obsahuje podrobnejšie architektonické a konštrukčné výkresy, technické správy a výkazy. DSP obsahuje dokumentácie z viacerých súvisiacich profesií (TZB, statika, požiar…), ktoré by mali byť koordinované hlavným architektom / projektantom zodpovedajúcim za projekt ako celok. Keďže tento stupeň neobsahuje konštrukčné detaily, nemal by slúžiť ako podklad pre realizáciu stavby.
Vzor žiadosti o stavebné povolenie: ŽOSP
Dokumentácia pre realizáciu stavby (DRS)
Dalo by sa povedať že tento stupeň je prepracovanejšia a podrobnejšia dokumentácia pre stavebné povolenie. Ako nám napovedá názov, na základe tejto dokumentácie by sme mali byť schopní zrealizovať stavbu aj svojpomocne. Mala by byť vyhotovená do najmenšieho detailu, tak aby pri výstavbe nenastali žiadne komplikácie a zdržania. V DRS by nemali chýbať všetky kritické detaily, podrobné výkazy materiálov a výplní otvorov, kalkulácie a ceny jednotlivých etáp a zariadení, technologické postupy a opatrenia a veľa iného. Keďže je DRS podrobnejšia ako DSP, môže ju nahradiť.
Dokumentácia skutočného vyhotovenia stavby (DSV)
Tento stupeň slúži na zdokumentovanie zmien, ktoré sa udiali počas realizácie stavby, alebo na zdokumentovanie skutočného stavu staršieho objektu pred jeho rekonštrukciou. Je podkladom pre kolaudačné rozhodnutie. V budúcnosti je táto dokumentácia využívaná ako podklad pre správu objektu.
Jednostupňový projekt (JP)
Pri rodinných domoch existuje možnosť zlúčiť, respektíve nahradiť DSP dokumentáciou pre realizáciu stavby (DRS) – taká dokumentácia sa potom nazýva: jednostupňový projekt. Možnosť ísť cestou JP si treba vždy overiť na príslušnom stavebnom úrade.
Tendrová dokumentácia (TD)
Stručne povedané, je to DSP s kalkuláciami a výkazmi na základe ktorých sú potenciálni dodávatelia stavieb schopní vypracovať cenové ponuky do výberového konania.
Dôvod č. 1 – Detaily
Ako som spomínal v úvode, jeden z najdôležitejších dôvodov sú detaily. Obsiahnuté sú zväčša len v realizačnej projektovej dokumentácií, ktorá by mala obsahovať všetko potrebné k bezchybnej realizácií stavby. Väčšina investorov však ide do výstavby len s projektovou dokumentáciu pre stavebné povolenie, ktorá obsahuje väčšinou len to najnutnejšie, aby boli úrady spokojné.
Žiaľ toto je na Slovensku úplne bežná prax. Napriek mnohým odporúčaniam, nechať si vyhotoviť DRS, sa investori rozhodnú na projektovej dokumentácií ušetriť a nechajú riešenie detailov a cenové kalkulácie na realizačnú firmu, alebo ich riešia svojpomocne takpovediac za chodu.
Tento prístup sa však nemusí mnohým investorom vyplatiť. Riešenie detailov na stavbe zdržuje stavebné práce a vytvára priestor na chyby. Realizátor a rôzni profesisti sa nemajú čoho chytiť a tak riešia detaily po svojom. Každé zdržanie na detailoch a opravách chýb znamená nemalý finančný náklad navyše. Nehovoriac o tom, že sa pri chybách znehodnotí množstvo stavebného materiálu.
O rozpočte a cenových kalkuláciách platí to isté. Ak sa nemáte o čo oprieť, môžu vás subdodávatelia, ale aj samotná realizačná firma pracujúca len s DSP pekne ošklbať. DRS obsahuje podrobné kalkulácie výmer materiálov, počty zariaďovacích predmetov, TZB technológií a iného. S týmito kalkuláciami vie investor kontrolovať výdavky, alebo sa s realizátorom vopred dohodne na dodržaní nákladov.
Dôvod č. 2 – Výkazy materiálov
Výkazy nie sú v projektových dokumentáciách až taká samozrejmosť, ako si mnohí myslia. Počítať objemy betónu a dreva, plochy stien alebo množstvá výstuže do betónu je zdĺhavé a namáhavé. Najmä ak to ešte niekto robí ručne v excelovských tabuľkách. V súčasnosti, mnohé počítačové programy vedia robiť výkazy materiálov na pár kliknutí. Sú však veľmi drahé. No vďaka trendu stále niečo meniť v projektoch je používanie týchto programov skoro nevyhnutné.
Ako už bolo spomenuté v dôvode č. 1, v DSP nenájdete veľa detailných informácií a zväčša ani žiadne výkazy. Tie sa v hojnom množstve objavia až v DRS. A ako už bolo spomenuté, na základe kvalitných výkazov si vie investor objednať stavebný materiál, dokáže kontrolovať priebežné výdavky alebo si dokáže dopredu vyjednať s dodávateľmi lepšiu zmluvu.
Investor samozrejme môže požiadať projektantov, aby mu vyhotovili výkazy aj pre DSP nad rámec jej rozsahu. Za to si bude musieť priplatiť, no nebude to taká položka, ako za celú DRS. Potreba výkazov závisí najmä na veľkosti a komplexnosti stavby.
Dôvod č. 3 – Optimalizácia
Optimalizácia je proces, ktorý má veľký vplyv na výslednú cenu stavby. Pretože ide o hľadanie najoptimálnejších možností, postupov a rozmerov. Napríklad, statik môže optimalizáciou nosných prvkov zmenšiť počet a prierezy nosných prvkov, tak aby neboli príliš predimenzované, ale aby stále vyhovovali a zároveň poskytovali určitú rezervu. Takto sa môžu výrazne znížiť náklady na materiály nosných prvkov, ako sú betón, drevo, betonárska oceľ alebo murivo.
Optimalizovať sa dá v každej oblasti projektu. Sú prípady kedy sa optimalizáciou cena realizácie stavby môže aj zvýšiť. Napríklad voľbou lepších technológií, alebo kvalitnejších materiálov, ktoré síce zvýšia jednorazovú investíciu do stavby, no môžu ušetriť veľa finančných prostriedkov na energiách a prevádzke počas životnosti stavby.
Optimalizácia je opäť výsadou DRS, no nie je pravidlom. Musíte si o ňu požiadať už pri prvých konzultáciách s projektantom. Vzhľadom na tlak, ktorý sa vyvíja na projektantov a jednotlivých profesistov, čo sa týka termínov a ceny, je bežnou praxou, že idú takzvane na istotu a snažia sa čo najviac recyklovať projekty a ťažiť z predchádzajúcich zakázok.
Optimalizácia relatívne dosť predlžuje prácu na projekte a to sa výrazne odzrkadľuje na cene projektu. Toto navýšenie, však môže byť oproti ušetreným nákladom na materiál, alebo energie, zanedbateľné.
Dôvod č. 4 – Rýchlosť výstavby
Nie nadarmo sa hovorí: “Čas sú peniaze”. V súčasnosti to platí viac ako kedykoľvek v minulosti. Dačo sme už naznačili v časti o detailoch. Ľudská práca je tou najdrahšou položkou na účte investora a každé zdržanie, či prestoje spôsobujú predraženie stavby.
Mohli by ste namietať, že máte v zmluve o dielo zakotvený rozpočet a termín z DSP, do ktorých sa musí dodávateľ zmestiť. V tom prípade by ste si mali preveriť či tá suma nie je dopredu zbytočne nafúknutá, alebo si sumu prepočítať a porovnať s reálnymi cenami. Ak by to nevychádzalo, firma sa to bude snažiť niekde vykompenzovať. Najskôr na práci robotníkov alebo na materiáloch. Každopádne to odnesie nakoniec investor.
Projektové dokumentácie vyššieho stupňa riešia aj technologické postupy a fázy výstavby. Stavbyvedúci a realizátor si tak preberú, alebo veľmi jednoducho vytvoria harmonogram výstavby a objednávok stavebného materiálu. Tým sa eliminujú prestoje ťažkej techniky, pauzy medzi fázami výstavby a profesisti budú na seba nadväzovať bez zbytočných kolízií a čakania jeden na druhého.
V neposlednom rade treba spomenúť že je oveľa menšia šanca že bude stavebnému úradu niečo chýbať v podrobnej DRS ako v základnej DSP. Čím sa môže urýchliť aj samotné stavebné konanie.
Dôvod č. 5 – Spätná kontrola
Určite ste už počuli, že si niekto doma prevŕtal v káble v stene, alebo prerazil vodovodné, či kanalizačné potrubie. Možno sa to stalo aj vám. Zistiť či je nejaká stena v dome nosná, alebo nie, je tiež mnohokrát problém.
Takéto problémy a dilemy nemusí riešiť v budúcnosti investor, ktorý realizoval stavbu podľa DRS, alebo si po dokončení stavby dal vypracovať DSV. Tieto stupne projektovej dokumentácie obsahujú každý detail. V dnešnej dobe je možnosť získať PD aj v elektronickej podobe, ba v niektorých prípadoch môžete dostať aj elektronické dvojča vašej stavby – takzvaný BIM model. Po rokoch, keď budete potrebovať upravovať dispozíciu, alebo len nainštalovať nejaké zariadenie, môžete nahliadnuť do týchto dokumentácií a jednoducho si overiť, či nedôjde k nejakej kolízií a následnej škode.
Mať k dispozícií podrobnú projektovú dokumentáciu sa vyplatí aj pri rekonštrukciách a prestavbách. Projektant projektujúci zmeny pri rekonštrukcií, alebo prístavbu k pôvodnému objektu sa vie pridržať pôvodnej PD a nadviazať na ňu, čím sa skráti čas potrebný na vyhotovenie novej PD. Okrem toho odpadne aj nutnosť starý objekt zamerať a prekresliť do digitálnej podoby.
Pri rekonštrukciách je často nutné kontaktovať statika, aby posúdil existujúcu konštrukciu na nové zaťaženie. Napríklad, ak chceme zmeniť dispozíciu miestností v dome, chceme niečo ťažké kotviť do stropu, venca alebo balkónu. Statik potrebuje pri posudzovaní poznať napríklad informácie o použitej výstuži v betónových častiach objektu. Ak absentuje projektová dokumentácia existujúcej stavby, statik nemá veľa možností ako sa k potrebným informáciám dostať. Dôsledkom toho môže byť následne predražené riešenie, pri ktorom sa statik nebude môcť spoľahnúť na existujúce konštrukcie a vymyslí samonosnú variantu.
Sú samozrejme aj iné metódy ako sa k potrebným informáciám statik dostane. Existujú rôzne zariadenia, ktoré vedia zistiť aká výstuž sa v betóne nachádza a aká je jeho kvalita. Je to neinvazívna metóda, ktorou sa existujúca konštrukcia nepoškodí. Sú tu aj invazívne metódy ako sondy, kedy sa musí konštrukcia v určitých častiach rozbúrať, alebo iným spôsobom narušiť. Cena statického posudku bude pri nutnosti použiť spomínané metódy samozrejme oveľa vyššia.
Záver
Už z bežného života vieme že plánovanie a príprava sú veľmi dôležité v mnohých situáciách. Ak si dobre naplánujeme dovolenku, prácu na záhrade, alebo takú svadbu. Je vysoká pravdepodobnosť, že sa vám všetko splní a dobre dopadne. Ako sa hovorí: “podľa plánu”.
Stavby nestaviame na týždeň, ani na rok. Často sa kvôli nim zadlžujeme na desiatky rokov. Mali by nám slúžiť desaťročia. Už len preto by sme ich príprave mali venovať veľkú pozornosť. Je vhodné si vždy predstaviť a zvážiť, aký dopad môže mať ak ušetríme na nesprávnom mieste. Hlavne z dlhodobého hľadiska.
Cena realizačnej dokumentácie tvorí približne 30 až 50% z ceny celej projektovej dokumentácie (Pre bungalov 4+kk na kľúč 200 000€ -> 0,3*5000€=1500€) čo je pri cenách stavieb pohybujúcich sa v stovkách tisíc eur pomerne zanedbateľná čiastka. Benefity takejto dokumentácie vysoko prevyšujú zvýšené náklady na jej zhotovenie.
Verím, že po prečítaní tohto článku sa budete pozerať na vyššie stupne projektovej dokumentácie, ako je DRS, trocha inými očami. Presne to je cieľom tohto príspevku. Priniesť iný pohľad na projektové dokumentácie a ich dôležitosť v procese plánovania a realizácie stavieb všetkých druhov.
Neberme ich viac už len ako takzvané: “nutné zlo”. Berme ich ako pridanú hodnotu a dôležitý krok k tomu, aby to išlo a dopadlo: “podľa plánu”.
Ďakujem.
Autor: Ing. Peter Hollý